Teilverkauf oder Leibrente – Modelle der Immobilienrente im Vergleich

Viele BürgerInnen haben sich diesen Leitsatz zu Herzen genommen und einen Großteil ihres Einkommens über Jahre hinweg in Wohneigentum gesteckt. Wenn jetzt der Ruhestand ansteht, blicken viele Senioren mit sorgenvoller Miene in die Zukunft. Geht doch mit der Rente ein spürbarer Einkommensverlust einher. Zudem ist mit steigenden Ausgaben für die Gesundheit zu rechnen.

Da der größte Teil des Vermögens in der Immobilie gebunden und nicht verfügbar ist, befürchten viele Betroffene einen spürbaren Verlust an Lebensqualität. Mit einer Immobilienrente kann dieses düstere Szenario vermieden werden. Aus den verschiedenen Modellen der Immobilienverrentung stechen der Immobilienteilverkauf und die Leibrente hervor. Beide haben den Vorteil, dass sich die Liquidität spürbar steigern lässt, ohne neue Schulden aufzunehmen. Zudem bleibt das Wohnrecht bis ans Lebensende erhalten.

Im Ruhestand zu mehr Liquidität

Ein Leben lang wurde schwer geschuftet und jeder Cent in eine Wohnimmobilie gesteckt. Der Ruhestand steht vor der Tür und es ist die Zeit gekommen, sich den schönen Seiten des Lebens zu widmen. Ist der finanzielle Rahmen eng gesteckt, ist guter Rat teuer. Dabei lässt sich der finanzielle Spielraum sowohl über einen Immobilienteilverkauf als auch über eine Immobilienleibrente beträchtlich erweitern.

Was ist ein Immobilienteilverkauf?

Bei einem Immobilienteilverkauf können bis zu 50 Prozent der Immobilie an einen spezialisierten Anbieter wie die Deutsche Teilkauf veräußert werden. Dabei sollte die betreffende Immobilie 200.000 Euro oder mehr wert sein, da der Teilkäufer pro Objekt mindestens 100.000 Euro investieren möchte. Der neue Partner tritt zukünftig als stiller Miteigentümer auf. Der Teilverkäufer profitiert von einer sofortigen Steigerung der Liquidität und behält trotzdem die Entscheidungshoheit über die gesamte Immobilie.

Obendrein wird dem Eigentümer ein Nießbrauchrecht zugesichert. Dieses umfasst ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht und wird rechtssicher ins Grundbuch eingetragen. Der verbleibende Teil der Immobilie kann später vorbehaltlos verkauft und vererbt werden. Eventuelle Erben erhalten zudem ein Erstankaufsrecht. Im Gegenzug berechnet der Teilkäufer für seine Investition ein monatliches Nutzungsentgelt.

Vorzüge eines Teilverkaufs

• Schnelle Erhöhung der Liquidität um eine sechsstellige Summe, ohne Schulden aufzunehmen.
• Wohn- und Nutzungsrecht sowie die Entscheidungshoheit bleiben erhalten.
• Die Immobilie darf zugunsten des Teilverkäufers vermietet
• Gutachterkosten übernimmt der Anbieter.
• An Wertsteigerungen wird weiterhin partizipiert.
• Der Restanteil darf vererbt werden.
• Die Erben erhalten ein Erstankaufsrecht.

Nachteile beim Teilverkauf

• Die Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts.
• Instandhaltungskosten sind vom Teilverkäufer aufzubringen, wobei Anbieter wie die Deutsche Teilkauf sich an den Aufwendungen für eine energetische Sanierung beteiligen.

Was wird unter einer Leibrente verstanden?

Beim Modell der Immobilienleibrente wird die gesamte Immobilie an einen Anbieter verkauft. Die bisherigen Eigentümer bekommen ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Der Käufer zahlt die Kaufsumme jedoch nicht auf einen Schlag aus. Gebräuchlich ist eine zu vereinbarende Einmalzahlung sowie die Überweisung einer monatlichen Rente, die mit dem Tod oder dem Auszug der früheren Eigentümer endet.

Die Leibrente ist also mit einem Immobilienverkauf auf Raten vergleichbar. Die Höhe der Ratenzahlung errechnet sich aus dem aktuellen Marktwert der Immobilie in Verbindung mit der statistischen Lebenserwartung. Versterben die ehemaligen Eigentümer vorzeitig oder ziehen aus, verfallen weitere Ansprüche und eventuelle Erben gehen leer aus.

Vorzüge einer Leibrente

• Steigerung der Liquidität im Ruhestand, die Aufnahme von Schulden ist nicht notwendig.
• Das Wohnrecht bleibt erhalten.
• Der Teilkäufer ist für zukünftige Instandhaltungskosten verantwortlich, berücksichtigt diese Kosten aber üblicherweise im Kaufpreis.

Nachteile der Immobilienleibrente

• Alle Eigentumsrechte werden aufgegeben.
• Von Wertsteigerungen wird nicht mehr profitiert.
• Keine Vermietung möglich, was besonders dann ins Gewicht fällt, wenn ein Umzug ins Pflegeheim notwendig wird.
• Stirbt der ehemalige Eigentümer vorzeitig, ist keine Kompensation vorgesehen.
• Zahlungsausfall bei Insolvenz des Anbieters.

Fazit

Auf den ersten Blick gestalten sich beide Modelle der Immobilienverrentung ähnlich. Sie ermöglichen eine sofortige und beträchtliche Steigerung der Liquidität ohne Verschuldung. Bei genauerem Hinschauen fällt jedoch auf, dass die Immobilienrente nur mit einem Wohnrecht ausgestattet ist, alle weiteren Rechte müssen abgegeben werden.

Beim Teilverkauf bleiben die Eigentümer im Besitz weitgehender Rechte. Neben dem Wohnrecht kann die Immobilie vermietet werden. Zudem kommen den Eigentümern zukünftige Wertsteigerungen zugute und es bleibt Erbmasse erhalten, die an die Nachkommen weitergegeben werden kann.